＜ファミリータイプとワンルームタイプのメリットデメリット＞

区分マンション投資には大きく分けて２種類存在します。
ファミリータイプのお部屋とワンルームタイプのお部屋です。
読んで時の如く、入居者ターゲットがファミリーか単身かということで当然お部屋の広さや間取りも全く異なることになります。

ファミリーですので両親子供２人の４人家族が住めるお部屋ということになれば必然的に６０平米前後のお部屋が定義されますし、単身であれば２０平米程度で良いわけです。

平成バブルの１９８９年前後に建築されたワンルームマンションに関しては１６平米や１８平米、小さなものですと１１平米程度のトップルームというブランドのシリーズも存在しています。

当然お部屋が狭いので居室部分をある程度確保するためにバストイレが一緒になっているいわゆる３点ユニットと呼ばれるものが当時は主流でした。

しかし最近ではワンルーム規制というものもあり、最低でも２０平米は確保されているお部屋が主流となっており、バストイレも別で作られているものがほとんどです。

対してファミリータイプのお部屋は広さの確保はもちろん、各設備もそれなりのグレードのものが求められます。比例して家賃は高くとることが出来ますし、一旦入居者が決まればワンルームに住む単身者よりはその部屋に住み続ける期間は長期を期待することが出来ます。

しかしながら、ファミリータイプのお部屋で一旦退去が発生すると、
次の入居者が入るまでにワンルームと比較すると長期戦の覚悟が必要ともなります。

また、ファミリータイプの家賃は都内のそこそこのところであれば毎月２５万円程度が相場となりますが、住宅ローンで金利０．６％で期間３５年毎月２５万円の支払いで融資可能金額を計算すると９３００万円となるわけで、それであれば７５００万円程度のマンションを購入してしまったほうが、支払いを考慮すると資産として残るわけなので購入する選択をする人が多くいらっしゃるのが実情です。

主にファミリータイプで高額賃料を支払うタイプには大手企業の住宅手当がついて家賃のうち１０万円、１５万円の補助がある人や、法人が物件を借り上げてしまって社宅で利用するなどの層が借り主としては多い傾向となっています。

また、ワンルームマンションとファミリーマンションではその利回りも若干異なる部分があり、ワンルームマンションは基本的には購入者がそこに住むというケースは少ないのですが、ファミリータイプですと購入者がそこに住むために購入するケースが圧倒的に多いため、投資目線なのか実需目線なのかという点でも大きく異なります。

どちらが良い悪いという話ではなく、それぞれにメリットデメリット及び特徴や入居者の属性の違いなどがあることは把握しておく必要があります。

＜ワンルームマンション投資の出口戦略＞

どのタイプの不動産投資にも言えることですが、大きなポイントは３つ。

・購入
・保有運営
・売却

この３つのバランスでその不動産投資のパフォーマンスが決定します。
専門用語ではＩＲＲという指標とはなりますが、その説明はほかの章に
譲るとして、

いくらで買うか、
保有中にいくら稼ぐか
いくらで売るか。

単純明快でそれだけなのです。

自己資金ゼロでワンルームマンション投資でいうなれば２５００万円で買う
保有期間３５年で累計７００万円の損失が発生する。
３５年後に７００万円で売却する。

上記の例でいくとそのワンルームマンション投資のパフォーマンスは

プラスマイナスゼロ！となるわけです。

ジワジワ３５年かけて７００万円損失を出して、ローン完済後の売却でそれを一気に回収するわけですので。

ただし、保険としての効力、節税としての効力はそこに働いているのは事実ですのであながちやって意味がない投資でもないことが分かります。

ただし、マーケット予測で人口減少からの賃料下落、空室予測、管理費等の支出の増加、、

懸念すべき事項は山ほどありますので、そのあたりをしっかりと分析して
しかるべきタイミングで出口をとることが非常に大切と言えるでしょう。