投資用不動産の価格推移と利回り推移
昨日同業の不動産の方とお話しておりました。
実需マーケットもなかなか冷え込みが厳しいようなことを仰ってました。
一般の方から見ると、実需・投資・相続、と同じ不動産なので
どれも一緒では？と思われるかもしれません。
しかし、医者に内科、外科、皮膚科などがあるように不動産業者も
普段取り扱っているフィールドによって得手不得手は物凄くはっきりと分かれているのです。医者と一緒にするなと言われそうですが。。
さて今回は毎月、健美家さまよりお届けされる投資不動産の価格トレンド報告のご紹介です。
まずはアパートです。
アパートといえば
こんな感じのものをイメージされる方も多いかと思いますが、
まさしくそのイメージ通りです。
勿論、古いものから新しいものまでありますので一概に言えない部分もありますがだいたい平均的には上の写真のようなイメージとなります。
アパートっていくらなのか？
不動産投資でもやってないと一般の方は考えたこともないことかなと思います。
下記の価格・利回り推移表を見ての通り、
中古で売りに出されているアパートの平均価格が最近ですと
６４００万円程度となっています。
9年前が４５８８万円なので２０００万円ちかく値段が上昇していることになりますね。
また、青グラフは投資利回りといいましてアパートに住んでいる人から入る家賃収入を物件価格で割り戻した率になります。
具体的には一部屋47000円のワンルームが１階と２階に５部屋ずつ、
全部で１０部屋あるアパートでしたら、毎月の家賃は４７万円となり
年間で５６４万円となります。
その５６４万円の家賃が入ってくるアパートを６４００万円で買うことになった場合は５６４÷６４００＝０．８８ ということで
利回り８．８％ということになるわけです。
ちょうど直近の平均値と近い状態ですね。イメージできましたでしょうか。
家賃が変わらない限りは不動産の価格が上昇すると、利回りは下落するという相反する性格を持っているので下記のようなグラフになるわけです。
グラフの推移をみると、２０１７年あたりからそれまでのトレンドに変化があり、微妙に価格が下がりつつありますね。
これはスルガ銀行の不祥事が原因で銀行の融資が冷え込んだ影響と考えられます。
スルガ銀行自体はアパートというよりも、地方都市の一棟マンション
に主に融資をしていましたが、そのショックは非常に大きなもので
金融庁が各金融機関にアパート融資を見直すように通達したことの影響からの下落ということになります。
当然アパート融資のみならず、下記グラフの一棟マンションに対しての融資の見直しも通達されたわけですので、一棟マンションにも同様の影響が出ていることが見て取れます。
アパートや一棟マンションは今後さらに下落する可能性が高いかと
個人的には思いますので、売りたい人は早めの売却がよいですね。
そして最後に中古ワンルームマンションです。
中古ワンルームマンションは通常の銀行融資とは少し異なる部分がありワンルーム専門の金融機関が存在しており、金融庁の通達の影響がさほど大きくない状態にあります。影響が大きくないのか、扱いの物件種別が異なるために通達自体がいっていないことも考えられますが。いずれにせよ、まだまだ上昇基調が継続中。
売るのも良し、買うのも良しなトレンドですね。
不動産投資業界の中でもやはりワンルームを専門で取り扱いしている
業者様がたが一番元気が良いようにも見受けられます。
また頭金が少なくても（１０万円程度）でも始めることが可能な商品ラインナップも多く存在しており、将来の年金不安や老後の２０００万円問題など社会的に投資ムードが高まっている中、とりあえずひと部屋だけ購入するというのはハードルが高いと考えられている不動産投資のなかでも比較的はじめやすい部分もあるのでしょうね。
不動産投資は安い買い物ではありませんので
始める前にはしっかりとした知識をつける必要があります。
色々なセミナーがありますのでちゃんとしたセミナーを見極めることも大切です！ （ここは完全にポジショントークですｗ）
