ポッドキャストで英語学習

今朝は雨が降りそうで降っていなかったんで

片道5キロをダラダララン通勤。

音楽を聴きながらっていうのが多い最近ですが、

今朝はポッドキャストで英語ニュースを聞いてみた。

知らない単語があるのは仕方なく、コツコツと覚えていくしか

ないかなと思うけど、

耳に英語を慣らし続けるっていう習慣もきっと大切なんだろうかなと

自分に言い聞かせ

いつの日か、ペラペラとアメリカの人とコミュニケーション取れることを夢見て、

やっていこうと思った日曜日。

投資セミナー

最近毎週週末にやっているオンライン不動産投資セミナー

「おにぎりとワンルーム投資リターンず」

というタイトルでやってますが、

毎週５，６人くらいの参加があります。

今日は天気が微妙な影響のため2名の参加。

二日酔いではありますが、

（二日酔いというか、まだ酔っている）

酔った勢いのまま、楽しくやっていこうかなと思います。

ワンルームマンションは相続対策に有効

 

 

ワンルームマンションを販売している会社の多くが上場企業勤務や公務員をターゲットに販売活動をしておりますが、一部地主や富裕層をターゲットにして販売している業者も存在しています。

その際の切り口が相続税対策ということになります。

 

平成２７年に相続税の基礎控除額が改正され従前よりも相続税の課税対象になる人の絶対数が増加しました。

従前は５０００万円＋１０００万円×相続人の数であったのに対して、改正後は３０００万円＋６００万円×相続人の数と、

控除額が４０％減少となり世間を大きく騒がせ、またそれに便乗した不動産業者や税理士など多くの人が相続ビジネスにより力を入れ始めたきっかけとなりました。

 

基礎控除とは、保有資産がその金額を下回っていれば税金は発生しないという線引きの金額となります。

以前であればご主人が死亡して残されたのが奥さん、子供２人の場合ですと

【５０００万円＋１０００万円×３人＝８０００万円】　これよりも資産総額が少なければ無税だったわけです。

しかし改正後は

【３０００万円＋６００万円×３人＝４８００万円】これよりも多く資産を保有している場合は課税対象になるということに変わりました。

 

資産には現金、株式、不動産が含まれますので、首都圏で残債のない自宅不動産４０００万円程度に加え、貯金が１５００万円くらいの

一般的な家庭の人であっても５５００万円になってしまい、相続税の課税対象として見られるわけであります。

 

 

 

地主に対する相続税対策というと一般的に所有している土地にアパート建築をしましょう、という話になるのですが

ワンルームマンションを相続税対策にするために所有している土地を売却して都心のワンルームマンションに買い替えましょう、というセールストークとなります。

 

相続税対策に不動産が有効なのは事実です。

入居者が見込めないような地方の土地に高い建築費用を支払ってアパートを建設（レオパレスや大東建託、東建コーポレーションなどがメジャー）するよりも土地を売却して都心のワンルームマンションを複
数戸購入したほうが理にかなっていると私も思います。

 

ワンルームマンションは土地の持ち分が低いのでアパートと比較してもその時価と評価の乖離を大きくとることが可能でもあります。

 

 

 

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築ワンルームマンションは利回りが低くはっきり言って儲からないということはお伝えしました。それでは一体なぜ新築ワンルームマンションを買う人が後を絶たないのでしょうか。新築ワンルームマンションの開発業者は依然として業績好調であり、作れば売れる状態が継続しています。

ここでは新築ワンルームマンション投資を始める人の動機を解説していきたいと思います。

 

新築ワンルームマンション投資を販売するにあたり３つの殺し文句があり、それらは過去４０年以上に渡り変化しておりません。

①保険替わりになります。

②年金替わりになります。

③節税になります。

 

ひとつづつ解説します。

 

①保険替わりになります。

 

新築ワンルームマンションを購入すると団体信用生命保険という保険に加入することになります。これは通常の住宅ローンでも適用されているものでありますが、簡単に言えば借りた人が死亡したらその借り入れがゼロになる、というものです。

これにより、「一家の担い手であるご主人に万が一のことがあっても残された家族に都心のマンションが残りますのでご家族のことを考えても今購入したほうが良いですよ！」というセールストークが発生するわけです。

このセールストークは４０年前から存在しております。（間違ったことを言っているわけではありません）

 

また、死亡以外にも高度障害になった場合にも適用されることがあります。

 

高度障害の定義は下記の通り（公益財団法人　生命保険文化センターＨＰより抜粋）

 

両眼の視力を全く永久に失ったもの

言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの

中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの

両上肢とも手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの両下肢とも足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの

1上肢を手関節以上で失い、かつ、

1下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの

1上肢の用を全く永久に失い、かつ、

1下肢を足関節以上で失ったもの

 

 

②年金替わりになります。

 

これも昔からある殺し文句ですが、特にここ最近ではより威力のあるセールストークとなってきています。

やはり年金受給年齢が引き上げられ、更に引き上げられる可能性がある時代となってきておりますので今の若い世代は年金自体に期待を持てないのも仕方ありません。しかし退職後のことを考えたときに年金の替わりになるものを潜在的に探し求めているわけなのでこのセールストークは殺し文句として絶大な力を発揮するわけです。

最近は２５歳くらいの若い人も新築ワンルームマンションを購入していたりしますが、彼らは３５年後のローン完済後の６０歳の時の安心材料のひとつとして新築ワンルームマンションを買うという行動を取るわけです。

 

 

③節税になります。

 

これは年収が１０００万円やそれ以上の所得層の人に響く殺し文句です。所得税は累進課税となっておりますので給与所得が増えるほど支払う税金が高いのが日本の税制です。その中で新築ワンルームマンションを購入すると、建物や設備部分の減価償却が経費計上することが出来ますので

購入後３年程度は比較的節税効果が高いといえます。

 

マンションですので建物と土地に分けられますが、土地の持ち分が少ないため大部分を建物とみてそのうちの３割程度を設備と見なします。

居住用の建物は４７年という法定耐用年数となっており、設備は１５年が法定耐用年数です。建物は定額で償却していきますが設備は定率償却が可能ですので当初３年程度は大きな節税効果を狙うことが可能といえます。

 

 

これら３つの目的は良い側面もあり、微妙な側面もあります。

それらをひとつづつ潰していきますと、

 

①保険替わりであれば生命保険に入ればよいのです。わざわざリスクのある不動産投資で保険にする必要はないかもしれません。

 

②年金替わりというのも、年金がゼロになることは考えにくいことと、そもそもローン完済までにいくらのキャッシュフローマイナスによる持ち出しが発生するのかをよく考えれば答えは明確になることでしょう。

 

③節税対策になります、これもしっかりとシミュレーションすれば当初３年程度の節税によるプラスとその後の運営によるマイナスを比較して考えればよいだけの話なのです。

 

 

要するに良いところを半ば強引にフォーカスしてそこをグイグイ押して販売する、というスタンスはこの４０年間全く変わっていないということが理解できたかと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

＜ファミリータイプとワンルームタイプのメリットデメリット＞

区分マンション投資には大きく分けて２種類存在します。
ファミリータイプのお部屋とワンルームタイプのお部屋です。
読んで時の如く、入居者ターゲットがファミリーか単身かということで当然お部屋の広さや間取りも全く異なることになります。

ファミリーですので両親子供２人の４人家族が住めるお部屋ということになれば必然的に６０平米前後のお部屋が定義されますし、単身であれば２０平米程度で良いわけです。

平成バブルの１９８９年前後に建築されたワンルームマンションに関しては１６平米や１８平米、小さなものですと１１平米程度のトップルームというブランドのシリーズも存在しています。

当然お部屋が狭いので居室部分をある程度確保するためにバストイレが一緒になっているいわゆる３点ユニットと呼ばれるものが当時は主流でした。

しかし最近ではワンルーム規制というものもあり、最低でも２０平米は確保されているお部屋が主流となっており、バストイレも別で作られているものがほとんどです。

対してファミリータイプのお部屋は広さの確保はもちろん、各設備もそれなりのグレードのものが求められます。比例して家賃は高くとることが出来ますし、一旦入居者が決まればワンルームに住む単身者よりはその部屋に住み続ける期間は長期を期待することが出来ます。

しかしながら、ファミリータイプのお部屋で一旦退去が発生すると、
次の入居者が入るまでにワンルームと比較すると長期戦の覚悟が必要ともなります。

また、ファミリータイプの家賃は都内のそこそこのところであれば毎月２５万円程度が相場となりますが、住宅ローンで金利０．６％で期間３５年毎月２５万円の支払いで融資可能金額を計算すると９３００万円となるわけで、それであれば７５００万円程度のマンションを購入してしまったほうが、支払いを考慮すると資産として残るわけなので購入する選択をする人が多くいらっしゃるのが実情です。

主にファミリータイプで高額賃料を支払うタイプには大手企業の住宅手当がついて家賃のうち１０万円、１５万円の補助がある人や、法人が物件を借り上げてしまって社宅で利用するなどの層が借り主としては多い傾向となっています。

また、ワンルームマンションとファミリーマンションではその利回りも若干異なる部分があり、ワンルームマンションは基本的には購入者がそこに住むというケースは少ないのですが、ファミリータイプですと購入者がそこに住むために購入するケースが圧倒的に多いため、投資目線なのか実需目線なのかという点でも大きく異なります。

どちらが良い悪いという話ではなく、それぞれにメリットデメリット及び特徴や入居者の属性の違いなどがあることは把握しておく必要があります。

＜ワンルームマンション投資の出口戦略＞

どのタイプの不動産投資にも言えることですが、大きなポイントは３つ。

・購入
・保有運営
・売却

この３つのバランスでその不動産投資のパフォーマンスが決定します。
専門用語ではＩＲＲという指標とはなりますが、その説明はほかの章に
譲るとして、

いくらで買うか、
保有中にいくら稼ぐか
いくらで売るか。

単純明快でそれだけなのです。

自己資金ゼロでワンルームマンション投資でいうなれば２５００万円で買う
保有期間３５年で累計７００万円の損失が発生する。
３５年後に７００万円で売却する。

上記の例でいくとそのワンルームマンション投資のパフォーマンスは

プラスマイナスゼロ！となるわけです。

ジワジワ３５年かけて７００万円損失を出して、ローン完済後の売却でそれを一気に回収するわけですので。

ただし、保険としての効力、節税としての効力はそこに働いているのは事実ですのであながちやって意味がない投資でもないことが分かります。

ただし、マーケット予測で人口減少からの賃料下落、空室予測、管理費等の支出の増加、、

懸念すべき事項は山ほどありますので、そのあたりをしっかりと分析して
しかるべきタイミングで出口をとることが非常に大切と言えるでしょう。